| Купить или арендовать недвижимость за границей |
На горнолыжных курортах Франции распространена схема обратной аренды (leaseback). Это один из популярных способов инвестировать в недвижимость, но и он имеет свои недостатки.
Схема leaseback начала распространяться с 1980-х годов, когда в Альпах стало не хватать мест для всех желающих отдохнуть. Вместо того, чтобы поощрять строительство отелей, компании стали вкладывать средства в возведение шале и домов на несколько квартир в курортных зонах.
Сегодня на альпийском рынке лидируют две французские компании — MGM и Pierre et Vacances. Есть также менее крупные агентства. У них примерно одинаковые методы работы, и всем приходится согласовывать проекты с местными властями, которые выдают разрешения на строительство.
Во французских Альпах покупатели чаще всего приобретают недвижимость именно по схеме leaseback. Они получают право собственности, но обязуются сдавать жилье в аренду застройщику или управляющей компании 42–47 недель в году. Новым владельцам остается возможность жить в купленном доме или квартире несколько недель и получать гарантированный доход в размере 2–3 % годовых.
Условия различаются: в некоторых случаях покупатель сам вносит плату за обслуживание и taxe foncière (налог на недвижимость), иногда это делает застройщик. Во всех проектах, работающих по схеме leaseback, жилье продается полностью меблированным, обычно в стоимость включается парковочное место.
После заключения сделки покупателю возвращается НДС (19,6 %), который всегда уплачивается при приобретении нового объекта. Но есть одно условие: если в течение 20 лет недвижимость продается или больше не сдается в аренду, покупатель платит НДС в полном объеме. Большинство сделок с leaseback заключаются на 9–11 лет, и часто покупателю приходится продлевать контракт еще на такой же срок, чтобы оптимизировать доходы.
Ричард Динс, британский менеджер по продажам MGM, рассказывает: «Такая схема подходит не всем, но за 20 лет мы распродали во французских Альпах более 50 проектов, в каждом из которых насчитывалось от 35 до 200 единиц жилья. Обратная аренда привлекает тех, кто стремиться к надежным инвестициям в объект, находящийся под управлением, с возможностью каждый год наслаждаться несколькими неделями отдыха на горнолыжном курорте».
MGM продает по схеме leaseback новостройки и объекты off-plan на 11 альпийских курортах. Цены варьируются от 190 тыс. до 450 тыс. евро. Другая компания, Erna Low Property, предлагает купить с обратной арендой квартиры в Лез-Арк. Диапазон цен — 160–900 тыс. евро.
Однако не все компании, работающие во французских Альпах, предпочитают leaseback. Например, Knight Frank с 2006 года решила не пользоваться этой схемой.
«Эта концепция полностью оправдывает себя, но в ней есть слабые места, из-за чего мы не можем рекомендовать ее своим клиентам,— объясняет Мэтью Ходдер-Уильямс из подразделения Knight Frank, специализирующегося на рынке Альп.— Во-первых, неизвестно, кто живет в квартире, многим собственникам это не нравится. Во-вторых, если схема не работает как следует, или управляющая компания разоряется, все объекты в комплексе выставляются на продажу одновременно. В-третьих, многие схемы leaseback предлагаются в районах, где мало туристов».
Швейцарская компания Alpine Homes International, продающая недвижимость в Альпах совместно с Savills, тоже настроена скептически по отношению к leaseback.
«Когда 10–15 лет назад leaseback стал известен, недвижимость продавалась очень дешево. Был соблазн приобрести что-то и получить назад средства, потраченные на выплату НДС. Когда цены резко выросли, возврат этих 20 % стал значить гораздо меньше»,— говорит Джереми Ролласон, управляющий директор Alpine Homes International.
Существует также большой фонд вторичного жилья, купленного когда-то по схеме leaseback. Владельцы, которые приобрели объекты в 1990-х и начале 2000-х, еще не выставляли их на продажу, чтобы избежать уплаты НДС.
«Когда они сделают это, то будут удивлены. Стоимость при перепродаже будет зависеть от того, были ли дополнительные инвестиции в проекты и попытки модернизации, а также от того, остались ли курорты популярными. Дома, находящиеся под управлением хороших операторов, таких, как MGM, будут в отличном состоянии, чего нельзя сказать о других проектах»,— предупреждает Джереми Ролласон.
Это утверждение опровергает Франсуа Маршан из компании Erna Low Property, которая продает 30 вторичных квартир с условием обратной аренды. По его словам, те, кто приобрел жилье off-plan до наступления кризиса, а это в основном британцы и ирландцы, продадут сейчас примерно по той же цене, по которой купили. Прибавить стоимость можно, если «выкупить» элемент leaseback и заплатить НДС. Это может обойтись примерно в 25 тыс. евро, зато продать объект без обратной аренды можно будет на 5–10 % дороже.
С еще одной проблемой могут столкнуться те, кто приобрели недвижимость leaseback в ипотеку: кредитные организации считают такие объекты высокорискованными, поскольку бывает трудно оценить стоимость перепродажи.
Несмотря на все трудности, есть вероятность, что концепцию обратной аренды переймут другие страны. Власти Швейцарии планируют сократить количество домов, не являющихся основным местом жительства, до 20 % в некоторых районах. Австрия подумывает ввести запрет на владение курортными объектами недвижимости, пустующими бóльшую часть года. Возможно, застройщики в этих двух странах начнут продавать дома по схеме leaseback, чтобы оптимизировать использование.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
По материалам Financial Times