| Купить или арендовать недвижимость за границей |
Экономический контекст
За I квартал 2010 года ВВП Франции вырос всего на 0,1 %. Экономическая ситуация постепенно улучшается, но остается нестабильной. Во II квартале было создано 24 000 рабочих мест, однако большинство трудовых договоров заключены на короткий срок и не дают работникам уверенности в завтрашнем дне. Потребление растет, хотя и медленными темпами — французы пока не готовы сорить деньгами. Укрепляются позиции больших корпораций, а финансовое положение малого и среднего бизнеса остается ненадежным. Небольшие компании испытывают трудности с получением кредитов, но большинство французских банков пока не собираются пересматривать требования к заемщикам. Специалисты предсказывают, что французская экономика будет восстанавливаться медленными темпами. С этим прогнозом согласно и правительство республики.
Рынок офисных помещений снова набирает обороты
Спад на рынке недвижимости Франции был временным явлением. За I полугодие 2010 ситуация резко изменилась.
Оживление на рынке офисных помещений во французских провинциях стало неожиданностью для многих экономистов. Хотя последствия кризиса продолжают сказываться на деловой активности французов, прогресс очевиден.
Совокупное поглощение офисных площадей в 15 крупнейших региональных городах Франции составило 590 000 м², что на 34 % выше, чем в I полугодии 2009. В Иль-де-Франс, исторической области вокруг Парижа, рост этого показателя оказался меньше — всего 16 %. Увеличилось количество заключенных договоров купли-продажи офисов малого и среднего размера. Такие сделки продолжают преобладать в этом сегменте.
В 11 из 15 исследуемых городов наблюдается подъем, причем в шести из них — более чем на 50 %. Это Ренн, Лилль, Лион, Клермон-Ферран, Гренобль и Руан. И только в четырех городах отмечен небольшой спад: в Бордо, Ницце, Страсбурге и Меце.
Как показало исследование, наиболее востребованными среди покупателей оказались новые офисы — их доля в общем освоении офисных площадей составила 40 %.
К концу полугодия среднегодовая стоимость аренды офисной площади достигла 161 евро/м² без учёта налогов. Это немного выше, чем в 2009 году (примерно на 1 %). Самыми дорогими остаются офисы в Лионе и Марселе: здесь арендные ставки составляют 230 и 250 евро/м² в год соответственно.
Крупные арендаторы часто добиваются значительных уступок от владельцев помещений. Однако это лишь временное явление, вызванное большим количеством новых предложений на рынке.
Спрос на складские и производственные помещения падает
Спад на рынке складских и производственных площадей продолжается. За прошедшее полугодие было куплено или арендовано порядка 1 100 000 м². Это на 8 % меньше, чем в I полугодии 2009. Из этой площади на Лион приходится 223 500 м² (падение на 30 %), на Лилль — 158 500 м² (падение на 28 %), на Прованс/Марсель — 117 000 м² (падение на 8 %) и на Страсбург — 115 400 м² (подъем на 1 %). В Гренобле объём купленных или арендованных площадей опустился на 52 %.
Исследование CBRE выявило снижение активности в 9 из 15 крупнейших французских городов. Но некоторые города все же демонстрируют заметный рост: на 39 % повысился спрос в Тулузе, на 50 % в Клермон-Ферране и на 83 % в Ницце и Софии-Антиполисе.
Актуальное предложение вторичных площадей в этом сегменте в 11 из 15 рассматриваемых городов продолжает расти, хотя не слишком быстро. В целом оно составило 4 160 000 м², что на 2 % больше, чем в конце 2009 года.
Самый большой объём предложения складских и производственных площадей — в Лионе (1 150 000 м²), Страсбурге (584 700 м²) и Провансе/Марселе (470 000 м²).
Доля новых помещений остается стабильной — 22 %. Что касается спекулятивных сделок, то по такой схеме было перепродано не больше 200 000 м². Все чаще используется полуспекулятивная система: общая площадь помещений, реализованных таким способом, составила почти 1 000 000 м².
С конца 2009 до середины текущего года среднегодовая арендная плата снизилась на 3,5 % и сейчас находится на уровне 55 евро/м². При этом арендная стоимость новых помещений выросла, особенно в Софии-Антиполисе — до 120 евро/м² в год.
Инвестиции увеличиваются
С середины 2009 до середины 2010 года инвестиции в торговую недвижимость выросли на 32 %. За первое полугодие 2010 в коммерческий сектор вложено 1,4 миллиарда евро. Во II квартале текущего года в стране состоялась крупнейшая в этом году сделка: компания Galeries Lafayette продала торговый центр «Cap 3000» в Сен-Лоран-дю-Вар совместному предприятию Altarea – ABP – Predica за 450 миллионов евро. В Бордо был удачно продан супермаркет Megastore, а в Тулузе — Espace St-Georges.
Улучшения происходят только в сегменте торговой недвижимости, а рынок производственных и офисных площадей переживает период застоя. Видимо, инвесторы все еще считают такие вложения слишком рискованными. Возможное повышение интереса ожидается только к наиболее удачно расположенным объектам — например, этим летом были заключены две крупные сделки по продаже офисов на стадии незавершённого строительства в Марселе и Нанте.